在现代社会中，房屋租赁合同是民事活动中最为常见的一种形式，它涉及到出租人与承租人之间的权利和义务关系。然而，由于种种原因，如租金支付、房屋维护、提前解约等，往往会导致租赁纠纷的发生。本文将从民法的视角出发，探讨如何通过法律规定与司法实践来解决这些常见的房屋合同问题。

一、租金支付争议

租金支付问题是房屋租赁中最容易引起纠纷的环节之一。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。如果因为第三人的原因导致承租人无法正常使用租赁物，那么承租人有权要求减租或停付租金。同时，如果出租人在没有合法依据的情况下单方面提高租金，则该行为无效，承租人可拒绝支付增加部分的费用。

二、房屋修缮责任

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”。因此，当出现房屋需要修理的情况时，应由出租人承担相应的修缮责任。若出租人不履行此项义务，且影响到承租人对房屋的使用权，则承租人有权进行必要的维修并从租金中扣除相应费用。

三、提前解除合同的条件

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三) 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。此外，双方也可以在合同中约定具体的提前解约条款，只要内容符合法律规定，即可作为处理此类问题的依据。

四、案例分析——王先生与房东的租赁纠纷

王先生于2019年5月与房东签订了为期两年的房屋租赁合同，每月租金为3,000元。然而，自2020年初起，因疫情原因，王先生的收入大幅下降，难以继续按原定金额支付房租。在与房东协商无果后，王先生决定采取法律手段解决问题。

首先，王先生向法院提出申请，希望基于不可抗力的理由减免部分租金。法院经过审理认为，虽然新冠疫情属于不可抗力事件，但并非所有受影响的企业和个人都可以自动享受免责待遇。具体到本案例中，法官考虑到王先生的实际情况以及疫情期间整体经济环境的不确定性，最终判决房东应酌情降低租金标准至2,400元/月，直至王先生的财务状况恢复正常。

其次，王先生还提出了关于屋内设施损坏的问题。他声称多次通知房东修理厨房水龙头漏水的问题，但房东始终未能解决。在此情况下，法院认定房东违反了合同中的修缮义务，支持了王先生自行维修并从租金中扣除费用的主张。

最后，尽管合同尚未到期，但由于上述因素的影响以及其他个人原因，王先生希望能够提前终止租赁合同。法院审查了双方的合同文本及补充协议后发现，其中并未就提前解约事宜作出明确约定。鉴于此，法院参照合同法的相关规定，并结合当前特殊情况，裁定双方均可解除合同，但需给予对方合理的准备时间以便寻找替代住所或新的租户。

总结

在面对房屋租赁合同纠纷时，了解并正确运用相关法律法规至关重要。无论是出租人还是承租人，都应该遵守合同约定，并在遇到问题时积极寻求合法途径解决分歧。只有这样，才能有效避免不必要的损失，维护自身合法权益。