在民法领域，特别是涉及到物权的保护与实现时，抵押权的优先顺序是一个重要的问题。抵押权是指债务人或第三人向债权人提供不转移占有的财产作为债务履行担保的权利。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。然而，在一个复杂的债权债务关系网中，多个抵押权可能并存于同一标的物上，此时就需要确定这些抵押权之间的优先顺序。

一、法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这说明，抵押权是物权的一种，具有排他性，即同一物的不同抵押权之间存在优先和劣后之分。

为了明确这种优先顺序，我国法律对不同的抵押权进行了分类，并根据其设立的时间先后等因素确定了各自的清偿顺序。具体来说，抵押权可分为以下几类：

1. 法定抵押权（如留置权）：基于法律的直接规定而产生的抵押权，例如动产的留置权；
2. 意定抵押权：由当事人的合同所设定的抵押权，通常需要进行登记才能生效；
3. 顺位抵押权：同一抵押人在同一财产上设定数个抵押权，按照抵押权登记时间的先后决定清偿顺序；
4. 最高额抵押权：为连续发生的债权提供保证的一定限额内的抵押权，其优先顺序取决于其所担保的主债权是否到期以及与其他抵押权的关系；
5. 浮动抵押权：企业对其现有及将来的全部资产设立的动态变化的抵押权，其优先顺序相对较低。

二、优先顺序规则

在确定抵押权受偿的优先顺序时，应当遵循以下几个基本原则：

1. 时间优先原则：一般情况下，先成立的抵押权优先于后成立的抵押权。这意味着如果两个抵押权都是通过登记方式设立的，那么成立较早的抵押权具有较高的优先级。

2. 登记对抗主义：在我国的物权法体系下，不动产抵押权必须经过登记才产生效力，未经登记的不动产抵押权不得对抗善意第三人。因此，未登记的不动产抵押权不能享有优先受偿的权利。

3. 公示公信原则：抵押权的设立和变更应当以一定的方式向社会公开，使公众知晓。这样做的目的是保障交易安全，防止欺诈行为的发生。

4. 特殊情况下的优先权：在一些特定情况下，即使是在同一标的物上的抵押权，也有可能因为法律的特别规定而有不同的优先顺序，比如税收抵押权、职工安置费等。

三、案例分析

假设A公司因资金周转困难向B银行借款100万元，并以自有房产作抵押，但未办理抵押登记。同时，A公司又向C公司借款80万元，并以该房产设立了抵押，且完成了抵押登记手续。之后，A公司再次向D银行借款50万元，同样用该房产做了抵押，并在房产局办理了抵押登记。现在假设A公司无法偿还上述贷款，三家银行的抵押权如何排序？

根据以上信息，我们可以得出以下结论：

• B银行的抵押权虽然最先设立，但由于没有完成抵押登记，因此其抵押权不受法律保护，不能对抗其他抵押权人。
• C公司的抵押权由于已经完成了抵押登记，因此在B银行之后设立，但其抵押权具有法律效力，可以在拍卖房产时优先受偿。
• D银行的抵押权虽然在最后设立，但由于其抵押登记有效，因此其抵押权具有优先受偿的地位，排在C公司之后。

综上所述，抵押权受偿的优先顺序依次为：C公司>D银行>B银行。在这个例子中，C公司可以首先从拍卖所得款项中获得自己的80万欠款，然后D银行可以从剩余款项中获得50万的欠款，最后如果有余额，B银行理论上应该得到，但实际上由于没有登记，B银行得不到任何补偿。