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《业主大会未合规表决,法典如何评价其合法性?》

zhou(作)   热点事件  2024-11-11 19:33:12

业主大会作为小区物业管理中的重要组织,其在决策和执行方面应遵守法律规定并确保程序的合法性和民主性。当业主大会在做出重大决定时,如修改管理规约、选聘物业服务企业等,应当经过全体业主或一定比例的业主同意。然而,如果业主大会未能按照法定程序进行表决,那么其所做出的决议可能会被视为无效或不具有法律效力。本文将探讨在这种情况下,法典是如何评价其合法性的。

法律依据:

  1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条:下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
  2. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:业主大会依照民法典第二百七十八条第一款规定作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持;但合同对解除合同另有约定的除外。
  3. 《物业管理条例》第十一条第一款和第二款:“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的,业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议:(一)百分之二十以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。”
  4. 《物业管理条例》第十四条第一款:“业主大会会议讨论和表决业主大会议事规则、管理规约、专项维修资金使用方案、续筹方案以及改造、重建建筑物及其附属设施等涉及业主共同利益的重大事项时,应当采取书面征求意见的形式,并由业主本人或者其委托的代理人投票表决。”

案例分析:

在某小区的业主大会上,业主委员会提出了一项议案,要求提高物业费的标准。根据法律规定,这样的决定应该通过全体业主的多数票决才能生效。但是,在实际的表决过程中,业主委员会没有按照法律规定的要求进行通知,也没有提供足够的投票机会给所有业主。结果,虽然有一些业主投了赞成票,但由于程序上的瑕疵,该决定的合法性受到了质疑。

法典评价:

在上述情况下,法典的评价可能是认为业主大会的决定不具有法律效力。这是因为根据法律规定,任何涉及到业主共同利益的重大事项都应该遵循特定的程序和多数原则。如果没有达到这些条件,那么即使有一部分业主表示了支持,也不能代表整个社区的意愿。因此,在没有有效表决的情况下,业主大会的决定会被认为是非法的。

小结:

综上所述,业主大会在进行决策时必须严格遵守法律规定的过程和要求。如果业主大会未能合规表决,那么其作出的决定可能会被认定为无效,因为它们没有得到足够数量的业主的支持,而且违反了正当的法律程序。这不仅影响了业主大会的权威性,也对小区的正常管理和居民的权益造成了损害。因此,为了维护法律的公正性和保护业主的权利,业主大会的所有决定都必须符合法律规定。

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