在中国的土地制度中，农村宅基地及其上的房屋是一个独特的领域。根据《中华人民共和国宪法》第十条的规定，城市的土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。因此，农民对宅基地的使用权是一种基于成员资格的福利性权利，而非完全的市场化财产权益。

为了规范宅基地使用权的流转，中国制定了一系列法律法规，其中最重要的是2021年生效的《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）。民法典第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”。这一条款表明，宅基地使用权受到严格的法律限制，并非可以自由买卖或交易的普通商品。

具体来说，根据《土地管理法》等相关法规，宅基地房屋的交易有以下几项主要限制：

一、村集体内部转让限制 宅基地使用权通常只能在本村村民之间进行转让，非本村居民不能购买宅基地上的房屋。这种限制旨在保护农村集体的利益，防止大量农用地的流失。

二、一户一宅原则 按照“一户一宅”的原则，村民一户只能拥有一处宅基地，如果有多余或者闲置的宅基地，应当交还给村集体重新分配。同时，这也是为了避免出现土地资源的浪费和不公平现象的发生。

三、符合规划要求 任何宅基地的使用都必须遵守城乡规划和土地利用总体规划的要求，不得擅自改变土地用途或将耕地转为建设用地。

四、政府审批程序 宅基地使用权的转让必须经过当地政府的批准，未经批准的转让行为是无效的。此外，宅基地的使用年限也有相关规定，一般不超过70年。

五、继承与分户 子女可以通过继承的方式获得父母的宅基地使用权，但前提是他们仍然是村集体的一员。另外，如果家庭人口增多，可能会涉及到“分户”申请新的宅基地的问题，但这同样需要满足严格的条件并经相关部门审批。

在实际操作过程中，由于历史原因和现实情况复杂多样，宅基地房屋交易还存在许多纠纷和争议。例如，在城市近郊地区，宅基地的价值可能因为城市扩张而被大幅抬高，这可能导致非法买卖和私下交易的现象发生。此时，法院会依据法律规定并结合实际情况做出判决。

例如，在某起案件中，一位城市居民通过不正当手段从一位农民手中购得一处宅基地，虽然双方签订了合同，但由于违反了法律的强制性规定，该合同被法院认定为无效，买家无法得到法律的保护。

综上所述，宅基地房屋交易在中国受到了一系列法律规定的严格限制。这些规定既是为了维护农村土地的所有制形式和社会稳定，也是为了保障农民的基本生活需求和长远发展。在进行此类交易时，各方应严格遵守法律规定，避免陷入不必要的法律风险。