租房是现代社会中一种普遍的居住方式，随着城市化进程和人口流动性的增加，房屋租赁市场愈发繁荣。然而，在租赁过程中，租户与房东之间的权益纠纷也时有发生。为了规范房屋租赁行为，保护租赁双方当事人的合法权益，我国颁布了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），其中对房屋租赁进行了详细的规定。本文将从《民法典》的角度出发，探讨租房新规下的一些法律热点问题及其实务应用。

一、租赁合同的形式要件 根据《民法典》第707条，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式或者其他形式”。这意味着租赁合同可以是书面的也可以是口头的，但考虑到证据留存的必要性以及避免日后可能产生的争议，建议签订书面的租赁合同。如果未签订书面合同，则可能会面临举证困难的风险。

二、租赁合同的期限 《民法典》第705条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。因此，如果租赁合同期限超过20年，那么超过的部分将被认定为无效；而如果期限在6个月以上且未采取书面形式，则被视为不定期租赁，双方均可随时解除合同，但需提前通知对方。

三、租金支付及调整机制 《民法典》第713条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金”。关于租金的支付时间点和金额，应由双方在合同中约定。如果合同没有明确规定租金的调整机制，则租金通常不能随意上涨。但是，如果当地政府出台相关规定允许或要求租金随市场价格变动时，可以根据政府的指导进行调整。

四、房屋维修责任 《民法典》第712条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。一般情况下，房东应负责维护和修缮房屋及其附属设施，确保其符合安全标准和正常使用。但如果合同中有特别约定，可以将一部分维修责任转移给租客。无论责任如何分配，都应该保证维修工作及时完成，不影响租客的正常生活。

五、转租权 《民法典》第716条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。这说明，在没有得到房东同意的情况下，租客无权将房子再次转租给别人。即使原租赁合同中对转租事项没有明确禁止，也需要经过房东的书面同意才能合法地进行转租操作。

六、案例分析——公维基金的使用 案例背景：某小区的一栋公寓楼因电梯老化需要更换，涉及到大额的费用支出。物业公司向业主委员会提出申请动用公共维修资金（简称“公维基金”）来进行该项工程。其中有一户业主李先生拒绝签字同意，导致项目无法推进。

法律解析：根据《民法典》和相关法规，公维基金是由全体业主共同筹集的资金，用于维护和更新共用部分的设备设施。在决定是否使用公维基金时，需要征得一定比例的业主同意。具体来说，如果涉及到整个小区的重大维修项目，通常需要三分之二以上的业主同意；而对于单个楼栋或者单元内的维修项目，可能只需要过半数的业主同意即可。在这个案例中，如果确实存在紧急情况需要立即更换电梯以保障居民的安全，即使个别业主不同意，只要达到了法定比例的要求，仍然可以依法使用公维基金。

结论：租房新规下的法律热点问题涵盖了从合同成立到履行的全过程，包括但不限于上述讨论的主题。在实际生活中，无论是作为房东还是租客，都应当了解并遵守法律规定，同时可以在签署合同时就重要条款进行协商，以确保双方的权益都能够得到有效保护。当遇到纠纷时，应当积极寻求专业律师的帮助，通过法律途径解决争端。